破解老旧小区改造难点堵点让居民住得更舒心

2024年06月25日

老旧小区改造是关系到千家万户切身利益的民生工程。近日，自然资源部发布《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》（以下简称《通知》），围绕破解在老旧小区改造中存在的难点、堵点问题，完善老旧小区改造相关的规划土地政策，提高改造支持力度，优化公共服务设施，比如支持利用老旧小区周边不能单独利用的边角地、零星用地等作为电动自行车充电设施和停放场所。

老旧小区改造涉及千家万户

“在这儿住了几十年了，一直盼着有个好的居住环境，现在小区环境改造了，电、水都重新铺设了，我们老年人住得更舒心，也更安全。”在北京市海淀区海淀街道小南庄新区社区，看着完成改造焕然一新的小区面貌，居民刘大爷乐得合不拢嘴。

当前，我国城市发展已进入存量更新阶段，老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程，事关群众获得感、幸福感、安全感。数据显示，2019年至2023年，全国累计新开工改造城镇老旧小区22万个，惠及居民3800余万户，约1亿人。

自然资源部国土空间规划局局长张兵在解读该政策时表示，老旧小区改造更新工作近年来成效显著，但在规划管理、标准规范、政策工具、商业模式等方面尚未形成系统性匹配，亟待打通堵点，调动政府、市场、社会积极性。《通知》从深化调查评估、加强规划统筹、强化政策支持、优化审批流程4个方面提出举措要求，完善老旧小区改造相关的规划土地政策，并提出加强专业服务的有关要求，提高老旧小区改造支持力度，将对促进各地老旧小区改造工作发挥积极作用。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对《中国消费者报》记者表示，在城市更新的背景下，城镇老旧小区改造升级一直备受关注。通过系统性规划，可以强化老旧小区改造深度，注重加强绿色化、适老化的小区环境改造，推动再生砖等绿色建筑材料使用，以及太阳能路灯等节能设备的应用。

补足公共服务设施短板

推进老旧小区改造工作，通常需要处理复杂的权益资产关系，深入调查评估摸清底子是把握老旧小区改造方向的基本前提。对此，《通知》提出建立健全针对社区层面的资源资产调查与城市体检评估体系，要求各地通过规划单元及社区层面的规划实施评估，充分了解改造更新需求和利益相关方意见，按照建设“宜居、宜业、宜游、宜学、宜养”的社区生活圈要求，在老旧小区改造中补足公共服务设施和基础设施，充分激发多元主体的更新意愿，鼓励建立多元合作模式。另外，纳入改造范围的老旧小区，必须保证土地和房屋的权利清晰、合法且无争议，原则上已完成不动产登记。

如何利用闲置空间解决电动自行车充电设施和停放场所问题，避免出现火灾事故，是不少老旧小区居民的“急难愁盼”问题。据记者了解，部分地区已针对这一难题开展相关探索，比如，南京市石榴新村改造项目基于控规地块划分更新片区，将周边边角地、夹心地、插花地、非居住用地一并纳入更新范围，解决地块不规则、碎片化、规模效应不足等问题。

对此，张兵表示：“老旧小区改造不是简单地翻新屋子、增加绿化，更重要的是对基础设施、公共服务设施等配套的系统改善。通过对规划和土地政策的融合创新，以普惠透明加适度激励的政策红利，让居民住得舒心，让城市、社区更具活力，实现群众满意、多方共赢。”

《通知》要求梳理老旧小区内及周边的存量空间资源资产，了解居民需求期盼和现实困难，明确改造中应当补足的养老托育、社区助餐、公共停车、充电装置等公共服务设施短板。支持利用老旧小区周边不能单独利用的边角地、零星用地等低效用地作为公共空间、公共服务设施和基础设施，特别是作为近期多次发生火灾事故的电动自行车充电设施和停放场所，切实保护群众生命财产安全。

优化相关政策及审批流程

老旧小区往往存在自身用地局促紧张的问题，如何积极探索适应老旧小区改造特点的差异化土地政策，突出政策制度的灵活安排，成为《通知》考量的重点之一。

张兵表示，调研发现，一些地方的改造受到规划容积率、建筑高度等的限制，很难通过提高小区容积率的方式来完善相关配套设施，实现改造的财务平衡。

《通知》要求在加强规划统筹方面，各地要依据市县国土空间总体规划，按需加快编制城市更新相关详细规划，深化近期实施规划和行动计划；在单元详细规划中统筹空间功能和建筑量，在不突破空间管控底线和总体规划强制性内容的前提下，探索建筑量跨单元统筹的规则，处理好局部利益和整体利益，从而解决改造资金平衡难的问题。

《通知》还强调优化审批流程，鼓励各地针对不同情形优化规划许可办理程序和分类管控规则。对于充电桩等按照设备管理的相关配套服务设施，以及老旧小区用地范围内的管线等基础设施更新改造，无需办理规划许可手续。涉及新增建设用地、改变土地用途和新增计容建筑面积等改变规划条件的改造，应履行法定程序。

据记者了解，为顺利推进老旧小区改造、提高居民们的满意度，北京创新推出责任规划师制度，在朝阳区成立了“葵花籽”责任规划师团队，通过社区调研，紧贴居民需求，实现了老旧小区改造全流程监管。同时，还组织居民参与设计和管理，提高了城市规划、建设、治理水平。2023年，“葵花籽”责任规划师团队累计提供基层服务1500余次，其中老旧小区改造类项目50余个、背街小巷等环境提升类项目40余个，增强社区建设管理决策的科学性和治理方式的精细化水平。

中国房地产数据研究院院长陈晟对记者表示，近年来关于城市更新和老旧小区改造的政策不断推出，随着政策细化落地，老旧小区也从最初的以拆为主，逐渐向改造运营模式转变。对于房地产企业来说，也要从传统大拆大建的新增开发，向带有运营思维的精细化管理转变。