麦肯锡建筑业2035研报 | --01--建筑业宏观概述

2024年07月10日

摘要

建筑业及其更广泛的生态系统建造了建筑物、基础设施和工业结构，这些是我们经济的基础，对我们的日常生活至关重要。它成功地交付了从海底隧道到摩天大楼等更具挑战性的项目。然而，在很长一段时间内，该行业在许多方面的表现也不尽如人意。

外部市场因素，加上零散复杂的行业动态和对风险的总体厌恶，使得变革既困难又缓慢。2019冠状病毒病危机似乎将大大加速早在危机前就开始的生态系统破坏。在这种情况下，对于演员来说，找到一个指引下一个常态的明星，并做出大胆的战略决策，以成为赢家，比以往任何时候都更重要。

许多研究都考察了模块化与装配式建筑和环境能源与可持续发展等个别趋势。

这份报告评估了一系列颠覆性趋势将如何结合在一起，真正重塑该行业。我们的研究基于与专家和高管的100多次对话、在整个生态系统中为客户服务的第一手经验，以及对其他行业及其转型历程的回顾，构建了未来的情景。

我们通过对400位全球行业领导者进行调查，确认了这些趋势和情景。最后，我们根据目前的公司数据，对整个价值链的价值和利润池进行了定量建模，并制定了未来的情景。我们发现压倒性的证据表明，颠覆将触及该行业的所有领域，而且已经开始大规模颠覆。

我们的研究结果如下:

——建筑业是世界上最大的行业，然而，即使在危机之外，它也表现不佳。

该生态系统占全球GDP的13%，但在过去20年里，建筑业的生产率仅以每年1%的微弱速度增长。时间和成本超支是常态，尽管该行业存在重大风险，但总体息税前收益(EBIT)仅为5%左右。

——将从根本上改变建筑项目的交付方式，类似的行业已经经历了许多转变。

可持续性要求、成本压力、技能稀缺、新材料、工业方法、数字化和新一代参与者的结合，似乎将改变价值链。

未来的转变包括产品化和专业化、加强价值链控制、更以客户为中心和品牌化。整合和国际化将创造必要的规模，以便在数字化、研发和设备、可持续性以及人力资本方面进行更高水平的投资。

——COVID-19危机将加速已经开始大规模发生的变革。

我们的研究表明，从现在开始的5到10年，这个行业将会发生根本性的变化。在我们的高管调查中，超过75%的受访者认为这九种转变可能会发生，超过60%的人认为它们可能会在未来五年内大规模发生。

我们已经看到了具体的变化迹象:例如，从2015年到2018年，北美新建房地产建筑项目的永久性模块化建筑市场份额增长了50%，全球前2500家建筑公司的研发支出自2013年以来增长了约77%，并且出现了一种新的参与者来引领变革。

三分之二的受访者认为，2019冠状病毒病将加速转型，一半的受访者已经增加了这方面的投资。

——等待颠覆者的是2650亿美元的年利润池。

提供约11万亿美元全球增加值和1.5万亿美元全球利润池的价值链似乎即将进行彻底改革。在基于资产类别分析和专家访谈的情景中，即使在COVID-19的经济影响减弱的情况下，受严重影响的部门可能会有惊人的40%至45%的现有增加值面临风险，这些价值可能会转向新的活动，如非现场制造、客户剩余或新的利润来源。

如果建筑生态系统中的参与者获得了这一价值，那么总利润池可能会增加近一倍，从目前的5%增加到10%在房地产、基础设施和工业建设领域，变化的规模和速度以及适当的应对措施会有很大的不同，但所有这些都将受到影响。

那些行动迅速并设法从根本上超越竞争对手的公司，可以从2650亿美元的新利润和不断变化的利润中攫取最大份额，其估值更接近于硅谷初创企业，而不是传统建筑公司。

——为了生存和发展，现有企业必须做出回应。

建筑价值链上的所有参与者都需要制定应对或领导颠覆的战略。对于工程和设计、材料分销和物流、总承包和专业分包来说尤其如此，所有这些都可能面临商品化和部分活动价值份额下降的问题。

公司可以努力捍卫自己的地位，适应不断变化的环境，或者重塑自己，利用行业的变化。所有这些都需要投资于像敏捷组织这样的推动者。

——建议投资者在各自的投资活动变化中使用前瞻性，并将有充足的机会产生alpha。政策制定者应该帮助该行业提高生产率，并为公民提供更好的住房和基础设施。而且，如果业主们在实现这种转变中发挥自己的作用，他们就能以更低的成本从更好的结构中受益。

概要

建筑业包括房地产、基础设施和工业结构，是全球经济中最大的产业，占全球GDP的13%。

仔细研究一下它的基本表现就会发现，在经济形势良好的时候，该行业也面临着挑战，更不用说在危机时期了。我们期望一套九班制从根本上改变施工方式。能够调整其商业模式的公司将获得丰厚的收益，而其他公司可能难以生存。

从历史上看，建筑业一直表现不佳从令人惊叹的城市景观和大规模的基础设施到持续的创新，建筑是一系列令人印象深刻的成就的原因。然而，在过去的几十年里，它也一直受到惨淡表现的困扰。

在过去的20年里，年生产率增长仅为整个经济平均水平的三分之一。风险规避和分散以及吸引数字人才的困难减缓了创新。数字化水平几乎低于任何其他行业。

盈利能力很低，息税前利润率约为5%，尽管风险很高，而且有许多企业破产。经常出现的时间和预算超支以及冗长的索赔程序阻碍了客户满意度。

该行业将强烈感受到新冠肺炎的经济影响，更广泛的建筑生态系统也将受到影响，包括建筑公司的组件和基础材料供应商、开发商和业主、分销商、机械和软件提供商。在撰写本文时，全球经济普遍存在高度不确定性，建筑行业往往比整体经济更不稳定。MGI的设想表明，如果一切顺利，建筑活动可能会恢复

到2021年初达到危机前水平。但长期封锁可能意味着要到2024年甚至更晚。

在过去，危机对趋势有加速作用，这次危机也有望引发影响建筑环境使用的持久变化，如在线渠道的使用或远程工作实践。建筑业的滞后表现是建筑市场的基本规律和特征以及与之相适应的行业动态的直接结果。

周期性需求导致低资本投资，定制需求限制了标准化。建筑项目是复杂的，而且越来越复杂，物流需要处理重重量和许多不同的部分。体力劳动的比例很高，该行业在几个市场上严重缺乏熟练工人。

在项目复杂性较低的细分市场，进入门槛较低，非正式劳动力占很大比例，这使得小型和非生产性公司能够竞争。建筑行业受到广泛监管，从许可和批准到安全和工地控制，都要遵守各种规定，招标中的最低价格规则使基于质量、可靠性或替代设计的竞争变得更加复杂。

为了应对这些市场特征，今天的建筑行业必须努力应对几个阻碍生产力并使变革更加困难的动态。具有独特功能和不同拓扑结构的定制项目具有有限的可重复性和标准化程度。当地的市场结构和进入的便利性导致了一个支离破碎的格局(垂直和水平)，大多数是规模经济有限的小公司。

此外，每个项目都涉及许多步骤，每个项目中的公司都有分散的责任，这使得协调变得复杂。合同结构和激励机制不一致。风险往往被转移到价值链的其他领域，而不是被解决，玩家通过索赔而不是通过良好的交付来赚钱。

高度的不可预测性和周期性导致建筑公司依赖临时员工和分包商，这阻碍了生产力，限制了规模经济，降低了产出质量和客户满意度。

不断变化的市场环境、技术进步和颠覆性的新事物。

在2019冠状病毒病大流行之前，建筑业已经开始经历前所未有的中断。在未来的几年里，根本性的变化可能会被市场特征的变化所催化，比如熟练劳动力的稀缺、基础设施和可负担住房的持续成本压力、对工作场所可持续性和安全性的更严格的规定，以及客户和业主不断发展的复杂性和需求。新兴的颠覆，包括工业化和新材料、产品和工艺的数字化以及新进入者，将塑造行业未来的动态。

客户日益成熟和总拥有成本(TCO)压力。客户和业主越来越精明，该行业已经看到了来自更精明的客户的资金流入。例如，从2014年到2019年，私募股权公司为基础设施项目筹集了超过3880亿美元，其中仅2019年就筹集了1000亿美元，比2018年增加了24%。

客户在性能、TCO和可持续性方面的需求也在不断变化:智能建筑、能源和运营效率、结构的灵活性和适应性将成为更高的优先事项。顾客的期望也在上升，他们想要简单、数字化的互动以及更具适应性的结构。

不断变化的特性和新出现的中断将推动行业的变革

——转变工作方式

由于公共预算紧张和住房负担能力问题，该行业正面临持续的成本压力。麦肯锡的分析发现，到2035年，全球将需要69.4万亿美元的基础设施投资来支持预期的GDP增长，而全球三分之一的城市家庭无法以市场价格负担得起体面的住所COVID-19危机的经济影响放大了成本和负担能力问题。

熟练劳动力的持续短缺和物流方程式的变化。熟练劳动力短缺已成为几个市场的主要问题，而退休将导致人才流失。例如，到2031年，美国目前约有41%的建筑工人预计将退休。

在撰写本文时，尚不清楚COVID-19危机对这一动态的长期影响安全和可持续性法规以及可能的建筑规范标准化。对可持续性和工作场所安全的要求越来越高。在2019冠状病毒病之后，将需要新的健康和安全程序。关于气候变化的全球讨论给该行业带来了越来越大的减少碳排放的压力。

与此同时，在一些市场，政府认识到有必要将建筑规范标准化，或为工厂生产的产品提供型式证书和批准，而不是对每个地点进行审查。然而，这个过程仍然很慢。

工业化、模块化、非现场生产自动化和现场装配自动化将使工业化和非现场、基于产品的方法成为可能。

随着COVID-19大流行的进一步发展，向更受控制的环境转变将更加有价值。向高效的非现场制造过渡的下一步包括集成自动化生产系统——本质上使建筑更像汽车制造。

新材料——水泥等传统基础材料的创新可以减少碳足迹。

新兴的轻质材料，如轻钢框架和交叉层压木材，可以简化模块的工厂生产。它们还将改变物流方程式，允许更长距离的材料运输和更大的集中化。