摘要│日前，安徽省住房和城乡建设厅会同省自然资源厅等省有关部门，研究起草了《关于支持推进城市更新工作的若干措施（征求意见稿）》省级政策支持文件，积极探索推动城市更新工作高质量发展，并公开征求意见。共有五个方面21条内容。其中明确提出：推广以设计为龙头的EPC（设计—采购—施工）总承包模式，实施“带方案招标+全过程跟踪审计+标后评估”，强化“全过程设计陪伴”，提倡前期策划咨询、融资以及后期的运营主体提前介入，确保各环节有效衔接、深度融合。

关于支持推进城市更新工作的若干措施（征求意见稿）

为深入贯彻党的二十大精神，全面落实《安徽省人民政府办公厅印发关于实施城市更新行动推动城市高质量发展实施方案的通知》（皖政办〔2021〕13号）要求，深入实施城市更新行动，转变城市发展方式，完善城市功能，提升城市品质，增强城市活力，结合我省实际，制定如下措施。

一、创新更新实施路径

1.坚持体检先行。各市、县（市）要定期开展城市体检评估工作，精准查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。体检评估结果反映的问题和需求，作为更新单元详细规划和地块详细规划编制、动态维护与修改的重要参考，作为实施城市更新行动计划的重要依据。（责任单位：省住房城乡建设厅、省自然资源厅；市县人民政府组织落实。以下均需市县人民政府负责，不再列出）

2.科学编制详细规划。依据市县国土空间总体规划确定的工作目标和划定的城市更新单元，运用城市体检成果，编制城市更新单元详细规划和地块详细规划。更新单元详细规划要分解落实总体规划相关要求，明确更新规划单元的发展定位、主导功能和建筑规模总量，优化功能结构、空间布局，完善道路交通，提出有关公共服务设施和市政基础设施配置以及空间尺度、城市风貌等底线管控和特色引导要求；更新地块详细规划要在权属人更新意愿调查的基础上，明确土地用途、开发建设强度、各类配套设施等内容和要求，为城市更新项目出具规划条件、开展规划许可、编制工程设计方案及建设提供依据。（责任单位：省自然资源厅）

3.制定城市更新实施方案。城市更新实施主管部门应当依据详细规划编制城市更新实施方案，实施方案包括年度计划、项目开发、土地供应、资金统筹以及建设、管理、运营要求等内容。（责任单位：省住房城乡建设厅）

4.创新市场化实施主体。鼓励成立城市更新实施主体，发挥政府平台作用，通过合资组建项目公司、转让股权等方式，引入社会力量参与城市更新项目的筹融资、还建房筹措、征收补偿、招商引资、建设、管理和运营等工作。（责任单位：省住房城乡建设厅；省国资委等部门配合）

5.推广一体化实施模式。推广以设计为龙头的EPC（设计—采购—施工）总承包模式，实施“带方案招标+全过程跟踪审计+标后评估”，强化“全过程设计陪伴”，提倡前期策划咨询、融资以及后期的运营主体提前介入，确保各环节有效衔接、深度融合。（责任单位：省住房城乡建设厅；省发展改革委等部门配合）

二、优化规划管控要求

6.合理确定管控指标。城市更新中不得破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，不修大马路、建大广场，建筑高度不得突破历史文化名城、历史文化街区保护规划控高要求。在保障公共安全的前提下，尊重历史、因地制宜，在城市更新中对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新，并鼓励对现行规划技术规范进行适应性优化完善。（责任单位：省自然资源厅）

7.核定优化容积率。以加强保障民生和激励公益贡献为导向核定容积率，为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施项目，以及老旧住宅成套化改造等项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建设规模可不受规划容积率指标的制约。为满足安全、环保、无障碍标准等要求，对于增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可不计入规划容积率。在规划条件之外，对多保留不可移动文物和历史建筑、多无偿移交政府的公共服务设施等公益性贡献，其建筑面积可按贡献的相应建筑面积补足。历史文化保护和特色风貌塑造类更新项目，经认定为确需保护保留的新增历史建筑，用于公益性功能的，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可不计入容积率。城市更新涉及突破详细规划强制性管控要求的，应依法修改详细规划。（责任单位：省自然资源厅）

8.综合统筹建筑容量。以保护文化遗产、历史风貌、山水格局和优化布局为导向，在符合详细规划的前提下，鼓励各地探索规划建筑量跨片区（单元）进行统筹及异地等价值转移的政策和机制。在历史文化街区内，因历史风貌保护等原因，在老旧房屋改造提升项目地块内难以增加容积率等规划指标或为城市更新项目额外提供公共绿地、广场的项目，经市（县）人民政府同意，可在同一项目实施主体具体实施的各类更新改造项目范围内，按照资金统筹平衡的原则，实行异地容积率转移，实现整体平衡。（责任单位：省自然资源厅）

9.允许存量建筑用途转换与使用功能兼容。在符合规划和管控要求的前提下，存量建筑经依法批准后可以转换用途。鼓励各类存量建筑转换为市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施；公共管理与公共服务类建筑用途之间可以相互转换；商业服务业类建筑用途之间可以相互转换；工业以及仓储类建筑可以转换为其他用途。（责任单位：省自然资源厅）

三、完善项目流程

10.加强项目管理。更新改造项目应纳入城市更新项目库统筹管理，享受城市更新支持政策。具体入库流程、条件要求等由各市确定。省、市、县（市、区）分级编制城市更新项目年度计划，建立进入、退出机制，实施动态管理。强化项目策划、实施、验收、运营等全过程全生命周期管理，对阶段成效进行评估，及时纠偏纠错，预防化解风险。建立完善物业权利人、利害关系人参与、规划设计专业人员指导制度。（责任单位：省住房城乡建设厅、省发展改革委）

11.提高审批效率。城市更新项目涉及建设的，应依法依规办理规划许可、施工许可等相关手续。各地按照工程建设项目审批制度改革要求，建立城市更新项目快速审批流程。对列入年度计划的项目，提前统筹协调相关部门和市政公用单位提出项目策划意见和规划建设条件，确定审批服务事项清单、审批流程图。各相关审批部门要通过打包审批、并联审批、联合审查、告知承诺、容缺受理、压减程序、简化手续、联合验收、帮办服务等方式，提高审批效率。探索制定宗地面积小、建筑单一、工程设计简单、建设体量小的微更新、微改造项目建设工程规划许可、施工许可的豁免清单。（责任单位：省住房城乡建设厅；省发展改革委、省自然资源厅等部门配合）

12.丰富土地供应方式。在不违反市场公平竞争原则的前提下，可在土地供应前，依据国土空间详细规划及土地使用标准核提规划条件，审查建设工程设计方案，按程序纳入供地方案，实施带方案供地。带方案供地的城市更新项目严格执行出让时的条件要求，不得擅自变更。对城市更新项目重新组织国有建设用地使用权出让的，可以重新设定出让年限。可采用少于法定最高出让年限或租赁年期供应产业用地，并允许根据需要予以续期，包括续期在内的总年限不得超过该用途土地的法定最高出让年限或租赁年期。城市更新项目中不能单独利用的边角地等零星用地，确实无法按宗地单独供地的，涉及经营性用途的土地可以协议出让方式办理供地手续。鼓励利用存量土地房屋转型发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持产业和各类公共服务设施，5年内可暂不改变权利类型及土地使用性质。5年期满或涉及转让的，在符合规划的前提下，可按照新用途、新权利类型和市场价，以协议出让方式完善用地和产权手续。（责任单位：省自然资源厅） 

13.加强产权保障。协商产权登记，城市更新片区（单元）需要改变土地权属和房屋所有权的，实施主体可以采用产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商，依法通过征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式取得，并依法依规办理不动产登记。统一产权主体，项目用地范围内现状土地、房屋涉及多个权属人的，在取得相关不动产权利人书面同意意见后，委托城市更新实施主体行使不动产权利，实施城市更新改造。（责任单位：省自然资源厅）

四、拓宽融资渠道

14.引入多元社会资本。支持社会资本参与城市更新，在保障公共利益前提下，对可经营、可出售、可出租的更新项目或资产，通过资产证券化（ABS）、投资人+EPC等多种方式筹集资金，优先通过市场化方式运作。鼓励更新资源产权所属单位或居民出资自主进行更新改造，共享更新收益。对单一地块、项目无法实现资金平衡的，发展跨区域平衡、多项目捆绑平衡、近期远期平衡、建设运营平衡等模式，合理搭配，统筹更新片区内资源配置和产出效益。（责任单位：省住房城乡建设厅、省财政厅）

15.加大金融支持力度。鼓励各地政府主导、省属企业、属地国有企业牵头发起，吸纳银行、非银金融机构及民间等社会资本，采用母子基金架构设立城市更新基金、鼓励各地依法发行企业债券、争取专项贷款，鼓励符合条件的项目申报发行地方政府债券、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），多渠道筹集建设资金。鼓励政策性、商业性银行主动对接，开发与项目特点相配套的中长期、价格优惠的金融产品和服务，优化授信流程，有效降低融资成本。鼓励加大金融支持租赁住房开发建设、团体批量购买租赁住房、住房租赁经营力度。开展“政银企”合作交流活动，推介城市更新项目。（责任单位：省发展改革委、省财政厅、省住房城乡建设厅、省地方金融监督管理局、人民银行安徽省分行、国家金融监督管理总局安徽监管局、安徽证监局等）

16.落实相关减免政策。对纳入城市更新年度计划的项目，减免城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，按规定享受相关财税扶持等优惠政策。城镇老旧小区等已建成的项目不属于城市基础设施配套费的征收范围，不得征收城市基础设施配套费。鼓励各地市级财政创新城市更新土地出让金使用方式，加大对公共基础设施等城市更新项目的投入力度。加强纳税指导，制定清晰明了、具有操作性的城市更新税收指引，加强针对性培训。（责任单位：省税务局、省财政厅、省住房城乡建设厅等）

17.加强财政资金扶持。积极争取中央预算内投资支持符合条件的城市更新项目建设。省级相关部门在分配住房和城镇建设、国土空间治理、环保、文化等涉及城市更新的相关项目资金时，向城市片区更新项目倾斜。各市、县（市、区）政府根据财力情况，通过直接投资、财政补助、贷款贴息等，对公益性、基础性城市更新项目予以支持。（责任单位：省财政厅、省生态环境厅、省住房城乡建设厅、省商务厅、省文化和旅游厅、省地方金融监督管理局等）

五、完善推进机制

18.加强政府领导和部门协作。市、县（市）人民政府应建立城市更新协调推进机制，统筹、协调全市城市更新工作，并研究、审议城市更新相关重大事项，建立健全更新工作推动、考核奖惩等体制机制。住房城乡建设管理、自然资源和规划、经济信息化、商务等有关部门在各自职责范围内，协同开展城市更新相关工作。支持各市根据实际推动制定城市更新地方性法规或规章，明晰具体管理层级和程序。（责任单位：省住房城乡建设厅会同有关部门按职责分工负责指导）

19.强化专家指导。各市建立专家委员会、社区营造（规划）师制度，发挥专家委员会在城市更新详细规划、城市更新工作方案、建设工程设计方案、政策制定等方面的辅助决策作用和社区营造（规划）师在技术咨询、方案制定、法律援助、公众协调沟通等方面的专业支撑作用。（责任单位：省住房城乡建设厅）

20.引导公众参与。建立健全城市更新公众参与机制，畅通利益相关人以及公众的意见表达渠道，保障其在城市更新政策制定、方案编制等环节的知情权、参与权、表达权和监督权。在既有住区更新中，通过整合多方资源，协同社区、居民、企业多元力量，打造共建共治共享的社区幸福共同体，改造前问需于民、改造后问效于民，推动群众全过程参与更新。（责任单位：省住房城乡建设厅会同有关部门按职责分工负责指导）

21.加强试点示范。开展省级城市更新试点片区（单元）建设，形成可复制推广的经验做法。打造一批在统筹谋划、设计创新、技术研发、资金筹集、规范管理、长效运行等方面示范性强、效果突出的典型城市更新项目。（责任单位：省住房城乡建设厅会同有关部门按职责分工负责指导）

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