当公租房建设成为各级地方政府保障房建设的重中之重，量大面广、问题集中便成为当前一大焦点。从宏观层面统筹安排，尽快出台国家级的公租房统一建设标准——被专家称为“顶层设计”，已显得尤为迫切。

　　近日，《中国建设报·中国住房》记者就公共租赁住房建设标准问题，采访了多方相关人士，并参加了相关研讨会。一个突出的感受是，公租房建设标准不同于普通意义上的技术标准，它的着眼点更在于为决策部门提供政策参考和依据。

　　基于这一出发点，深挖公租房背后的“典型性”问题，是为“顶层设计”的现实支撑，亦是当务之急。

　　底线原则：质与量的博弈

早已明确的2011年全国新建1000万套保障性安居工程中，公租房占比近1/4，是2010年37万套的6倍。从地方层面看，重庆全面提速，原定5年计划的4000万平方米公租房缩短至3年；上海2011年首次明确了公租房用地指标，全年公租房供地可达100公顷；江苏常州今年新建公租房甚至占到保障房建设总量的70%；天津4.8万套公租房开工，创全国一次开工面积之最。

　　然而，面对“海量”的建设任务，对公租房“质”的担忧也成为行业及普通百姓关注的焦点。现实中，一方面，“位偏质差”已成不少地方保障房的通病；另一方面，却是超面积现象比比皆是，甚至有的公租房面积高达100平方米。

　　百年大计，质量第一。在“数”的压力下，建造怎样“质”的公租房？是保证舒适性，还是在考虑经济性的同时，适当降低标准要求？类似的问题，一直是争议的焦点。

　　“公租房的建设标准应与普通商品房有所区别，要在不牺牲安全性的情况下，适当降低一些舒适性，否则容易导致租户不愿意退出。”长期在一线工作的常州市住房保障部门的领导如此认为，而这似乎也是许多人的想法。

　　“但是，从长远来看，公租房的建设标准不能降低。”国家住宅工程中心一位总工程师担忧地表示，“否则若干年后将形成一批数量庞大的垃圾工程，不得不大量拆除，造成损失。”

　　对此争议，中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫强调，“公租房作为住房保障体系的重要组成，明确并坚守其保障的底线原则至关重要。”而与质量控制有关的选址、规划、日照、密度、绿化、装修标准、车位数量、住宅的各项性能、建筑寿命、设备设施配套等，都与此“底线”息息相关。

　　“既要有数的追求，也必须有质的保证。公租房建设面临的挑战，便是在长期和短期利益之间、数量和质量之间寻找平衡点。”刘东卫表示。

　　而要兼顾“数”与“量”，既要提升建设效率，又要确保品质，同时实现环境效益，“工业化是条路子。”在刘东卫看来，公租房以政府为主导，面积规模小，十分有利于系列化设计、标准化部品应用和工业化建造的实施。“任何公共性住宅，如果没有工业化、产业化、部品化，质量不可能好，大规模的批量生产还有助于降低成本。”

　　地域差异：真实的尴尬

　　任何一项政策都要考虑地域差异，不仅是地理、气候特点，还有经济发展的差距。当公租房的蓝图在各地快速铺展时，不同区域的差异便明显体现出来，这也给公租房建设及其“顶层设计”带来了真实的尴尬。

　　新疆巴楚的经历令北京赛博斯建筑设计有限公司常务副总经理于晓菲印象深刻。她所在的企业力推钢结构体系，已实现工业化生产。但与在北京、武汉等一二线城市不同，他们在新疆巴楚却频遭尴尬。“按照政府有关要求，该项目每平方米建设标准不能超过1200元，这使得我们很难做到工业化生产，加上当地几乎没有什么本地产的建筑材料，仅有的大量红砖又不符合设计规范，运输也不利，各项配套严重不足，很多建材产品都需从外地运输，最终导致项目成本居高不下。”

　　通过参与这类项目，于晓菲认为，由于地区间的发展差距，很多统一标准在边远地区往往会遭遇执行困难。“因此，公租房标准有没有可能针对区域制定，或者根据经济发展水平、地理位置进行划分，以增强可操作性？”

　　与此同时，各地不同的生活文化习惯等也进一步加大了公租房问题的复杂性与差异性。

　　对此，基层管理部门的感受也尤为深刻。重庆市国土房管局一位领导建议，各地发展水平和住房保障模式不同，公租房的相关标准应更具弹性，“如果规定死了，操作起来就很困难”。因此，应该允许各省级单位根据全国性的标准出台地方性建设标准。

　　运营管理：“租”的难题当保障房管理频频陷入“名单门”、“豪车门”等监管困境时，由政府统一管理的公租房将更加考验主管部门的智慧。

　　“公租房是一种全新的运作方式，运营与管理都亟待探索。”清华大学城市规划设计研究院住宅研究中心主任邵磊向记者表示，“公租房是国家持有的优质资产，应将其运营、管理、维护、更新作为一个有机整体，予以提前考量。”

　　在准入退出机制之外，“公租房区别于商品房和经适房的一个显著特点是出租用途。这就意味着住户可能随时更换，由此产生的二次装修、多次装修问题，需要事先妥善考虑。”同济大学建筑城规学院副教授周晓红认为，就公租房的全生命周期而言，如何在确保安全、节省投资的前提下，明确维修维护、更新改造的有关标准，值得深思。加之公租房房源不仅仅限于新建，还涉及收购、改建等方式，相关改建标准、装修标准等更需提前明确。

　　然而，不能否认的是，公租房的运营管理势必让地方政府背上更多“包袱”。事实上，对公租房运营模式及盈利模式的探讨正在进行中。重庆已规定公租房5年后可以像经适房一样入市交易，目前，深圳等地也开始出现“叫卖”公租房的声音。

　　对此，青岛市某住房保障部门相关人士认为，公租房投资大、回收期长，政府总有背不动的时候，通过上市交易实现资金回流不失为一个办法。“青岛也正在研究可租可售的办法，如果完全由政府承担确实有困难”。

　　从这一点看，公租房未来5年、10年的长期出路仍然待解。

　　标准对接：难言的烦恼

　　先看看常州的烦恼。据介绍，如果按照国家有关标准规定，其公租房的诸多设计便难以达到江苏省的住宅标准，往往必须通过反复研究、寻求变通，方能通过“放行”。

　　青岛的例子更加突出。青岛保障房的运作模式基本采取的是在商品房中配建的方式，保障房的审批完全按照商品房的规范要求进行，矛盾于是形成。“很简单，比如60平方米的空间要在日照、通风、采光、车位等标准上与商品房一致，厨房卫生间都满足通风采光要求，做起来就十分困难，特别是在高层建筑里，设计难度十分大。”前述青岛人士表示。

　　多地现实表明，与现行各项规范标准的对接，已经成为当前公租房建设中最为急迫的问题之一。

　　“公租房亟待一个系统、全面、宏观的政策‘顶层设计’，并与现行住宅有关规范较好衔接，确保执行。”记者采访的重庆人士明确表态，“为此，我们愿意把重庆4000万平方米公租房作为标准的试验田。”

　　一个不容忽视的问题是，随着各地公租房项目的迅速开工与推进，建设高潮即将来临，影响深远。在这幅宏伟画卷完全描绘之前，我们期待这些现实中已然出现的问题，在不久的将来找到圆满的答案。(王聪对本文亦有贡献)

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