装配式公租房集成设计下的EPC工程总承包模式探索

自2010年起，国家大力推动保障性住房的发展，公共租赁住房（以下简称“公租房”）成为住房保障体系的重要组成部分。公租房作为持有型政策住房，面向的社会群体对住房品质的敏感度更高，同时要求运维阶段的便利性和经济性。传统建造方式已难以满足新时期公租房的快速发展和使用需求，装配式建筑以其工业化、精细化的特点，为公租房的高品质建造和可持续运维提供了新路径。现阶段，装配式公租房的设计、生产、施工、运维等环节存在条块分割、标准化程度低、集成设计能力不足等问题，导致成本增加。本文以顺义新城第18街区公租房EPC项目为例，将EPC（设计–采购–施工）工程总承包模式与装配式公租房结合，通过集成设计统筹各环节，实现精细化设计和成本控制；阐述EPC模式下集成设计对建筑综合把控的优势，验证了集成设计在EPC模式中的重要性及其成本优化效果。

公租房市场需求

公租房是我国政府针对中低收入家庭和“夹心层”提供的保障性住房，自2010年起开始大力发展。截至2023年底，全国保障性住房和公租房已筹集573万套（间），已通过公租房解决了3800多万城镇居住困难人员的住房问题。仅2024年上半年，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间）。公租房作为住房保障体系的重要组成部分，其市场需求巨大，且持续增长。

装配式建筑发展趋势

公租房作为持有型政策住房，不仅要保障建筑品质，更要从全生命周期的角度考虑运维阶段的便利性和经济性。装配式建筑的特性与公租房的需求契合度很高，通过工厂预制部品部件和现场机械化安装，可使公租房具有稳定的产品质量和更高的施工效率。加上装配式装修技术实现了设备管线与结构支撑体有效分离，更便于租赁型居住产品的后期更新和维护。因此，装配式建筑和公租房在发展中能够有机结合，实现高品质建造和可持续运维的共同目标，装配式建造方式在公租房领域的应用已成为行业趋势。

集成设计的必要性

缺少设计集成，造成装配式公租房成本增加问题凸显。由于装配式建筑建造模式和组织方式的改变，其成本组成也发生了变化。在传统建设组织模式下，设计、生产、施工等环节各自为政，缺乏集成统筹，导致成本增加。尤其是在设计阶段，由于缺乏对全产业链的综合把控，使得后期施工和运维阶段的成本难以控制。

装配式建筑对建造模式的意义

装配式建筑的工厂预制和现场装配特点，要求将技术体系和管理手段进行一体化集成。继续采用传统现浇建筑的建造和组织方式，将难以发挥装配式建筑的优势，反而会增加建设成本、降低建设效率。因此，装配式建筑需要借助新型的生产组织模式，使设计行业更加关注装配式公租房的前期策划、工厂生产、现场装配、成本控制各环节中的问题，主动融入其中，更加有效地发挥设计集成和技术整合的优势。

EPC模式的概念

EPC模式是设计–采购–施工一体化实施的工程总承包模式，国际上也称其为“交钥匙”模式。该模式对工程总承包方的综合能力要求很高，包括项目标准的把握能力、设计的策划能力、项目的管理能力、成本的优化能力、品质的控制能力和风险的抵御能力等。

EPC模式的特点

EPC模式下，项目呈现目标和价值一体化、管理系统化的特点。在EPC工程总承包项目建立的整体运作系统下，各专业、各环节能够作为子系统相互协调工作，项目质量、进度、成本的管理工作更具系统性。EPC工程总承包多为总价包干合同，成本管理需要从投标阶段开始，发挥设计的统筹能力和优化作用（图1）。

图1 EPC模式下各环节叠加式工作模式分析图

EPC工程总承包项目从投标之初，通过设计对建设方任务书的解读，确定技术路径、建立成本模型；在投标后进行工程设计和优化设计工作，参与专业分包工作招标技术标准的确定；在项目实施阶段，还需要对施工方和专业分包方进行品控管理和变更管理；最终对产品进行整体验收交付。在EPC工程总承包模式下，设计环节处于项目的最前端，直接对接业主方的使用需求，决定了其对项目的主导作用和核心地位，在实施过程中通过设计的全过程管理，实现对项目成本的直接影响。通过设计的集成化管理，可减少专业之间的设计冲突，减少设计与采购脱节产生的不必要的支出，也可减少设计与生产、施工管理不到位造成的变更，索赔和纠纷。

装配式公租房是一个系统性工程，需要通过前期策划、集成设计、工厂生产、现场安装和一体装修实现建筑的产品化，其作为民生类工程使其对于成本更加敏感，所以成本控制是装配式公租房的关键。传统基于“层层分包、以包代管”的建造模式，设计、采购、生产和施工环节间彼此割裂的状态，无法实现一体化、集成化、大总包的管理方式，难以解决目前装配式公租房建设目标与实际使用需求不匹配、设计标准化程度低、生产规模化程度低、施工专业化程度低、整体集成化程度低的问题。要解决上述问题，实现对装配式公租房的成本优化，需要借助EPC工程总承包模式的一体化集成作用，发挥设计的统筹协调作用，改变现有各参建方分散、脱节工作状态。

设计策划使建设标准与使用需求得到统一

在EPC模式下，总承包方对建设标准与使用需求的统一高度关注。传统建造方式中，由于建设方、设计方和施工方之间的割裂，容易导致建设标准与实际使用需求的不匹配，容易造成建筑成本的浪费和后期维护成本的提升。而在EPC模式下，总承包方通过加强与建设方的联系，准确把握装配式公租房的设计和建设标准，进行成本控制，通过贯穿整个建设过程的互动，以及全专业、全环节的参与，实现了建设标准与使用需求的深度统一。这种统一不仅基于使用者的实际需求，还考虑了公租房的全生命周期价值，从而避免了建筑成本的浪费和后期维护成本的提升。

集成设计的主导优势得以发挥

装配式公租房作为复杂且系统的工程，其核心是集成设计。在EPC模式下，设计方和施工方成为价值共同体，使得采购、生产、施工中的问题能够前置到设计阶段进行集成解决。这种以设计为主导的工作机制，不仅明确了设计的主导地位，还通过设计的标准化、集成化优势，优化了生产、施工和采购环节。据统计与设计成果直接相关的项目费可达总费用的75%（图2）。

图2 设计对工程造价影响程度分析图

设计范围得到扩展

在EPC模式下，装配式公租房设计的范围和内容得到了扩展，招投标管理、手续办理、合同管理、成本控制、深化设计管理、现场监造、品质控制的内容归口到了“E”端，要求设计实现集成管理（图3），从而提高了设计的整体效率和效益。

图3 EPC模式下设计工作范围分析图

设计职权得到延伸

在EPC模式下，设计的职权得到了延伸。设计不再仅限于传统模式设计合同所约定的职权边界，而是向前后两端延伸管理范围，完成了产业链各环节上的EPC技术管理工作。这种延伸使得设计能够更好地借助采购、生产、施工的力量，实现对产品整体品质的控制。同时，设计也站在了建设方的角度，统筹协调了采购、生产、施工环节，使得设计的触角和影响范围扩大、作用被强化（图4）。

图4 EPC模式下设计管控范畴分析图

设计与各环节得到融合

EPC模式促进了设计与成本、采购、施工的深度融合。在设计阶段，技术和成本被统筹考虑，为后续的商务谈判提供了技术支持。采购中的技术标准确定被纳入了设计程序，设计与采购计划相协调，确保了采购成果符合设计需求。同时，设计与施工计划的协调减少了不必要的设计投入，提高了施工质量和设计的合理性。

综上所述，EPC工程总承包模式对装配式公租房集成设计具有显著的价值。它通过改变传统粗放、脱节、低效的管理模式，通过精益化的管理，实现公租房建设标准与使用需求的统一，使集成设计的主导作用得以发挥，对成本的一体化管控得以实现。