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当前位置：首页 > 观点 > 崔敬波 > 住宅产业化: 发展、需求、挑战、效益
3、2发展住宅产业化的现实意义
如今的房地产市场缺少的就是大多数都买得起的好房子，所以住宅实现产业化的目标就是使大规模造房成为可能。同时在提升品质的同时大幅降低开发成本，在合理的利润空间内满足更多普通老百姓的住房需求，这对于任何一个开发商来说都将是一个美好的愿景，相较之下，传统方式建造住房的模式弊端日益突出，企业生存及发展空间都将受到威胁。所以立足长远发展的规模企业间已经开始了一场产业化进程的竞赛。
中国的住宅市场目前尚处于粗放式、高能耗的发展阶段，劳动密集、产能低效，随着城市化进程的快速推进，发展空间必将更大，同时，也会日渐成熟。同时，房地产开发由拿地、建设、交付、物业服务一条龙的商业运营模式正在发生改变，行业分工更加精细，房地产行业商业理性更加凸显，房屋作为商品的质量、价格等因素将成为企业竞争的关键因素，而整合产业链将成为企业的核心竞争力。
因此，可持续发展的优秀开发企业的未来一定是建立在对产品品质、效率和成本等要素的良好把控基础上，住宅的产业化之路则是实现这些追求的最好途径。在08年经济危机直至如今国家对地产的持续严控以前，房地产市场俨然一个取款机，国企、私企、自然人趋之若鹜，疯狂开发，买房人也以投资者的心态激情入市，对于价格、质量等因素无暇顾及。当一个行业太容易赚钱的时候，如果不及时调整，那它离灾难就不远了。在当时谈住宅产业化一定不会有听众，如今潮水退去，幻想破灭，监管机制的完善促进了市场的理性回归，当认识到靠机会增长的可能经越来越小时，市场开始探索诸如产业化道路的发展方向。
3、3实现住宅产业化过程中的挑战
要实现产业化确实存在很多具体的困难。首先，目前缺乏现成的标准、缺乏技术力量、缺少配套企业、缺少产业工人等，先行的开发企业只得从零开始，研发数据、培训工人、整合产业链，从设计、预制构件生产、施工、监理、验收、维护等均要在市场资源及能力不足的情况下推进，势必导致成本高、效率低，这也需要政策层面予以全行业的引导和支持，形成规模效应，提升各环节的技术力量及产出能力，而且考虑到构件的运输半径问题，需要区域平衡。当住宅产业化后，生产方式的转变必然要求经营管理意识和模式也要相应的调整，更多的是参照制造业的管理理念：标准化程度越高，生产管理越简单，成本也越低。向规模要效益、研究客户需求、不断改善产品、提升服务品质，精细化管理。
4、实施住宅产业化的效益
4、1工业化对住宅产业化的促进
工业化的一些基本技术及采用这些技术后带来的效益：（1）S-I分离设计技术。结构设计采用结构骨架（S,Skeletong）与填充设施（I,Infill）分离的设计理念。其中结构骨架包括结构主体、承重墙体、公共设施及公共管线，填充设施包括非承重墙体、装修体系、户内管线、户内设备设施。结构骨架按照70～100年使用寿命设计，充分考虑构造耐久性，填充设施可独立于结构骨架进行改建与修缮。（2）模具技术。在工厂制作加工的钢模具，即环保又可提升模具的精准度。钢模具偏差小于2mm、可进行上百次周转、可确保构件表面光洁细腻。（3）构件生产技术。预制整体拼装式钢筋混凝土框架结构受力建筑体系中，预制构件（PC）使用的钢筋笼、混凝土等均由专业工人、专业厂家制作调配，构件在生产平台精准控制下完成，质量可控性及稳定性大幅提升。（4）吊装及支撑系统.预制构件采用先进的吊装及支撑体系，不需要搭建满堂脚手架。设备、内装施工可与结构主体施工同步进行。（5）预制柱的浆锚法连接工艺。构件预制时对连接套筒、预留钢筋的控制精度要求高，对灌装材料要求高，安装效率高。（6）端头锚固器工艺。减少钢筋锚固长度约60%，简化梁柱节点构造，提高安装工效。（7）预制外挂墙体。外墙一次吊装完成，效率很高。墙体采用密实的混凝土，可杜绝渗漏。门窗预制在墙体内，保证安装质量。各种外墙的饰面效果，可随主体吊装同时完成。（8）ALV预制墙体。室内分隔墙采用预制墙体，安装精度高、效率高，无湿作业。（9）内装技术。SI分离的内装，由于大部分的装修部品均在工厂加工完成，现场只有极少部分的湿作业，施工效率大大提升、现场管理形象得到改善、装修品质得到了保证。
4、2产业化带来的效应
（1）社会效益。以某项目为例
节能：消耗14.5千克标准煤/平方米（减排23%）
节水：消耗0.314吨水/平方米（减少79%）
节材：消耗0.002立方木模板/平方米（减少87%）
环保：产生0.003立方垃圾/平方米（减少90%）
工期：施工周期大幅缩短，城市化进程加快30%
部品：促进模具设计和生产、预制构件生产、安装辅助用具等企业发展
（2）企业效益
人工：大量的农民工转化为产业工人，现场施工人数将减少2/3
管理：管理更规范、更高效，机械化水平大幅提升，工效将明显改善
工期：冬季也可进行吊装施工，设备周转率加快，大幅提高企业单位时间的盈利能力。
（3）消费者利益
质量：工业化住宅能最大程度改善结构精度，杜绝开裂、渗漏等质量通病。以混凝土柱垂直度为例，传统施工方法误差允许值为5～8mm，而工业化预制法可控制在2mm内。混凝土的表面平整度偏差小于0.1%，外墙瓷片拉拔强度提高9倍。
维护：工厂生产的构件具有更好的耐久性，减少了后期维护要求。而且，分离式设备体系，又为设备的维护更换提供了可能性。大大提升了住宅的使用寿命，减少了维护成本。
性能：采用新的维护和隔墙体系，提高了隔声和保温性能。
环保：内装体系使室内装修一次到位，保证质量的同时，大幅避免了二次污染，严格把控的装修材料更加环保，为消费者带来安全和健康。
5、结束语
综上所述，要解决目前民用建筑资源消耗严重、建设周期长、工程质量不均、劳动力紧缺等现状，及建设成本及资金占有率的持续降低、运营效率的提升、绿色节能环保的理念落实等问题，产业化之路势在必行。
通知：上海建筑工业化技术论坛将于2013年10月9日至10日在上海世博展览馆C1会议中心举行
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[责任编辑：Susan]
