龙湖：“造汽车一样”做精装

“传统精装修”，一直是消费者投诉最多的行业之一。

多年无奈后，装修行业终于迎来一个“新物种”。

“设计时间缩短50%、施工时间缩短40%、材料显著节约20%、减少传统工时70%、后期维修率减少90%”，同时，2000元/平米的装标做出客户认为至少5000元/平米的高奢精装品质……

这种高品质、优成本、短工期的“又好、又快、又省、又黑科技”的新兴装修模式，是对传统装修的一次模式“颠覆”。

它有一个很工业范的名字，叫“装配式装修”！

即像堆积木一样做装修，像造汽车一样造房子，这是“装配式”的通俗表达。

这不是口号，而是现实。

龙湖旗下的智慧营造品牌——龙湖龙智造，这一次把装修理想照进了现实。

龙湖龙智造五大业务飞轮之一的“龙智精工”，作为“装配式”精装的领航者，始于龙湖2017年底对装配式装修赛道的深研，至今已突破200余项关键专利技术，完成高达500多个、总建筑面积超550万平米且多业态的装配式项目，真正率先蹚出一条“装配式装修”产品化领先之路。其先进的装配式产品与服务，受到合作客户“清华大学、小米集团、阿里巴巴、京东集团、长城资产”等的一致好评。

北京高德地图总部，龙智精工提供一站式装配式装修

在这个背景上，就在近日，龙智精工又向“装配式装修”领域投下一颗深水炸弹——正式向行业发布首个面向多业态的“6+N”模块化产品体系。

国内新物种VS国外“成熟体”

装配式装修，在国内堪称“新物种”，普及率还相对偏低；迥然不同的是，在欧美以及亚洲发达国家，装配式装修，却是一个高度普及且深入应用的“成熟体”！

发达国家装配式装修，从开启到成熟，大多都经历了50年甚至更长时间。

比如日本、美国、德国、法国、丹麦、新加坡等都几十年来在广泛且深度应用装配式装修！

举个例子，日本在上世纪50年代就进军“装修工业化”；而法国，则是世界上最早探索工业化建筑的国家之一。

回顾整个发达国家装配式装修之路，他们都经历了“标准化、工业化、集约化到信息化”四步走的演变。同时，不同国家又形成各自差异性特征。比如

日本，是全球率先在工厂中批量生产住宅的国家，也因此，在2015年装配式住宅的广义渗透率已经达到85%。

美国，更注重装配式住宅的舒适性、多样性和个性化。据美国工业化住宅协会统计，2001年美国装配式住宅达1000万套，占美国住宅总量的70%。

德国，装配式装修发展处于全世界较高水平。为何德国是世界上建筑能耗降低幅度最快的国家，这核心与装配式建筑与装修大面积普及有很大关系。

新加坡，是世界上公认的住宅问题解决较好的国家。

在新加坡，80%的住宅由政府建造，更重要的是新加坡政府建造的组屋项目强制推行装配化，整个装配率高达70%！

对比之下，中国5万亿左右的装修行业，直到今天，却还整体停留在传统装修模式主导的初级发展阶段。

众多机构表示：“中国精装修还处于低效率，高能耗，整体粗放落后的阶段，未来装配式装修，有望成为中国装修行业转型升级之路。”

中国装配式加速前行

装配式装修，西方已是家常便饭，那中国发展又如何呢？

答案是“整体正在加速前行”！

首先，当下中国装配式已不是“做不做”的问题，而是“如何做好”的问题。

通俗的说，“装配式”就相当于——预制菜提前做好菜品到现场“加热翻炒”即可，相当于将乐高积木模块到现场“拼装”就可以了。而装配式装修就是将标准化内装部品在工厂提前生产后，到现场组装安装就好了，整个现场都是“干法施工”。

对比之下，传统装修都是湿漉漉、脏兮兮的“湿法手工作业”，这种手工作坊时代落后的生产方式也带来一系列装修顽疾——比如“污染严重、效率低下、品质不稳定、成本浪费严重，工期漫长、后期维修繁琐”等，而装配式却对其进行了革命化“颠覆”。

本质上说，装配式是一种建造方式的变革，更是社会生产力的进步。

其次，装配式也被国家大力推崇，政策上更是明确了推行目标和落地时间表。

事实上，一旦后端装配式装修与前端的装配式建筑“前后衔接，贯穿打通”，那么，就从整体上实现了从“建房到精装修”的一站式打通，整个交付效率、交付品质、项目工期都将二次优化。这种“更先进，更科技化”的生产方式，受到政府的高度重视和政策促进。

2017年，国务院办公厅《关于促进建筑业持续健康发展的意见》明确要求：中国力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。

不仅如此，装配式装修也被纳入装配式建筑大局。

2018年2月《装配式建筑评价标准》明确：“装配式建筑宜采用装配式装修，将装配式装修纳入装配式指标体系。这一规定，意味着未来装配式装修面积也是可以计入“装配式建筑”比例。

2021年10月，国内首个针对内装行业的标准《装配式内装修技术标准》发布；

2024年6月，住房和城乡建设部部长倪虹再一次呼吁：建筑行业也要学习汽车工业化的生产方式，大力发展装配式建筑，使房子标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修。这个 '一体化装修'，指得就是装配式装修。

采用装配式装修的龙湖三亚听蓝时光

其三、与发达国家相比，国内装配式装修起步虽晚，但发展速度很快。可以预见的是，未来中国装配式比例一定会越来越大！

• 2019 年中国装配式装修建筑面积 4529 万平米；

• 2022 年中国装配式装修面积 9200 万平米，市场规模840 亿，同比增 23.8%；

• 2023 年中国装配式装修面积1.2亿平米，市场规模 2615 亿，翻了3倍多！

显然，无论装配式面积还是市场规模，都在爆发式增长！

百余选手涌入

政策引导，市场放量，带来无数装配式选手纷纷登场。

细数下来，中国近3年已有“上百家”装配式装修企业。

老潘盘点下来，百余装配式企业大致可划分为三类。

第一类 传统转型派

老牌装修企业，转型升级进入，如金螳螂

比如2018年装修头部企业金螳螂发布“装配式内装1.0”的研发成果；2021年更是推出装配式升级展厅，推出酒店、住宅、公寓、医疗康养四大产品线以及7个标准样房。

比如品宅装饰2023年也发布了PASI5.0装配式内装技术体系。

对传统装修企业来说，装配式装修，是一个面向未来的切入点，也是身陷传统装修红海后一个独辟蹊径的弯道超车契机。

第二类 装修新势力

怀揣全新理念和模式和外来资本，比如秒象、栖息地

2021年11月以来，随着“秒象、中寓装配、变形积木、栖息地”等年轻新兴装修企业顺利地完成融资，并吸引到诸如“高瓴资本、绿洲资本”等资本青睐和投资。

以栖息地为例，24年由原理想汽车创始人之一沈亚楠创立的智能住宅品牌“habit@栖息地”，核心就是集研发、设计、生产制造、施工、交付、服务于一体，为家庭用户打造智能住宅软硬装一体的解决方案，最终栖息地也获得累计 6.53 亿的外部融资。

第三类  开发生力军

头部开发商大手笔介入，比如龙智精工

相对传统装修公司这个“施工乙方”而言，开发商拥有客户需求洞察和产品独立研发的前端源头优势，容易形成“前期研发设计，中端施工交付、后期运营服务”全链条、一站式优势。

比如来自龙湖龙智造的“龙智精工”。

龙智精工是国内首家将装配式装修技术，大批量应用在多业态装修服务的头部企业，成为国内装配式装修的先行者。

龙湖成都蜀新天街，龙智精工提供装配式装修服务

乾坤未定，谁胜出？

新问题来了， 百余企业，三类选手，未来谁能胜出？

应该说，装配式装修赛道还在行业初期，离散度高，行业格局也是乾坤未定，但对装配式企业而言，这三大竞争优势，是装配式企业未来能够做大做强的必然门槛。

竞争力1：装配式“产品力”是否领先？

与房地产高度依赖资本和地段不同，装配式装修核心竞争力还是表现为“产品领先”战略。

未来谁能最大化提升装配式装修的“品质、效率、工期和成本优化”，谁就能获得更快发展。

当然，装配式装修的产品力，不仅仅是狭隘的高品质，而是“高品质、高效率、优成本、优服务”的综合领先。

这背后更多考验装配式企业产品“体系”的打造能力，空有一招鲜是不够的。

比如这次龙智精工新亮剑的“6+N产品体系”，无疑不是龙湖装配式装修产品体系一个里程碑进阶，它也成为装配式装修行业首个支撑全业态（住宅，公寓、写字楼、酒店、养老等）的标准化产品模块解决方案。

具体6+N代码中“6”是指适配全业态的核心空间装配式模块，即“吊顶体系、墙面体系、隔墙体系、地面体系、智能化体系、机电体系”；

N代表分业态场景下的可选模块。如“集成厨房体系、集成卫浴体系、集成收纳体系、拦河体系、楼电梯体系、门窗体系”等！

装配式”6+N”产品体系

应该说，拥有了6+N两类模块体系，龙智精工未来面向不同客户、不同业态，不同空间就可以奉行“适配取用、拿来主义”即可，最终这些“多适应性、高复制性、快组装化”的装配式模块，就可以迅速在全国多业态、多地域开花结果！

未来龙湖的“装修场景”，就真正实现了像造汽车一样做精装！

即模块适配，一键下单、快速生产，批量组装、快速交付，“妥妥的”工业化、好比流水线的精装生产模式。

这种效果是显著的。

同样是地产圈网红总部即北京龙湖蓝海引擎产业园，早期只是一座10万平米老旧汽配城，龙智精工“像造汽车一样做精装”，仅用11个月即完成施工建造到交付入驻，装配率高达75%，节约变更成本超过2000万，整个破旧汽配城瞬间变身科技感十足的办公空间！

北京龙湖蓝海引擎产业园

竞争力2  交付力：具备大规模交付能力，产业链整合能力领先。

在装修行业，同样时间交付100套、交付1000套，交付1万套需要的能力体系是不一样的。

传统装修行业是“大行业，小企业”，这与装修“本地化，非标作业”等有很大关系，但装配式装修采用的大规模工业化生产方式是有助于装配式企业迅速做大做强。

但问题是，企业是否具备大规模交付能力，这对很多装配企业还是一个问号。

核心因为装配式装修涉及到产业链成百上千个环节，仅仅一级大模块就包括“前端BIM设计、原材料采购、部件生产、施工安装、后期维修服务”等，这意味着企业必须有强大的产业链整合力，即能够与整个装修上下游成百上千链条企业建立双赢紧密的友好合作关系，否则即使获取大额订单，也很难按时按质按量交付。

• 比如装配式品质的源头在工厂，装配式装修部件大多在工厂生产，因此企业需要找到高质量的专业外包供方并具备很强OEM、ODM品控能力，又或者自身直接打造高端制造设备和先进生产技术，以确保部件质量和精度。

• 比如现场施工安装技术也是装配式关键竞争力。施工团队需要熟练掌握装配式安装流程和技巧，能够快速、准确地进行部件组装和拼接，最终确保装修工程的品质如一。

所以面对装配式蓝海，空有资本赋能和好的商业模式是远远不够的，具备打造好产品、打通产业链，具备大规模交付订单才能形成战略落地的闭环。

比如，以经发龙湖冠寓武汉德锐大厦店为例，龙智精工通过绿色建材与装配式技术结合，仅40 天就完成超过 200 间公寓的装修交付，相比传统施工节省近一半时间，而且品质和成本双优，该公寓开业后 15 天就实现了100%的满租。

截止到目前，龙智精工已累计交付公寓类项目150余个，住宅项目80余个，办公楼总部30余座以及其他数以百计的商业、写字楼、养老社区项目等。

经发龙湖冠寓武汉德锐大厦店

竞争力3 拥有“运营视角、客户视角”反哺装配式装修企业，更有竞争力。

眼下经济下行，运营型空间普遍面临的压力是“经营压力”，而非“建造压力”。

尤其今天公寓、酒店、写字楼、养老院等运营型业态，迫切需要的不仅是空间“建得好、装得好”，更重要的是如何“运营好”？即能否提前站在“租客，住户、用户”偏好视角设计出让用户“住得好、用得好”的好房子、好空间，后者才是公寓、酒店、写字楼等“高收益、高出租率”的保障。

从这一点看，拥有“运营视角、客户视角”的装配式装修企业更有市场竞争力。

眼下，大多传统装修老牌企业进入装配式装修赛道，更多还是施工方立场，虽然他们也在工艺升级、材料升级，但无论如何创新，业务更多还是停留在“施工方”改良视角，缺乏站在甲方视角，实现“前端设计好”和“后端用得好”的甲方多方赋能。

比如龙智精工就是装配式装修一个颇具经营视角，甲方视角的专业服务商。

本次新亮相的6+N产品体系，就并非纯粹专利技术模块体系，而是以终为始，围绕经营视角融合了前端的设计、下游供应链集成以及销售、运营的成功实践的综合“封装”！

一方面，6+N产品体系，本身就“师出有名”，即是源于龙湖30余年前端开发建造、后端运营经验，从源头就替客户减少了产品“试错成本”、“摸索成本”；另一方面，在标准化基础上，龙智精工也得以通过200余项核心技术、核心专利的自研突破，持续助力施工全流程提效、减少工期且品质过硬。

比如在清华大学计算机系综合实验楼精装过程中，龙智精工使用36项已授权专利减少了70%复杂工序，精确地做到将相邻地砖高差控制在0.5mm以内；同时出于对防火性能的更高要求，龙智精工创新采用“金属龙骨加A级饰面板”的工艺，大大提高了整体阻燃性能，项目也荣获北京市建设工程质量的

最高荣誉奖“长城杯”金奖。

清华大学计算机系综合实验楼

应该说，龙智精工已在品质、成本以及效率三者间，找到了最优解决方案。

龙智精工，像造汽车一样做精装

像造汽车一样造房子，一直是房地产行业的呐喊！

早年，中国著名建筑专家梁思成1962年就曾说：“过去几十年，中国造船业学习汽车生产方式，大大地提高了造船速度，而建筑业，也应该向汽车制造业学习。”

如今，住房和城乡建设部部长倪虹再一次呼吁：“建筑行业也要学习汽车工业化的生产方式，大力发展装配式建筑，一体化装修。”

而这一次，龙智精工6+N，终于助力“像造汽车一样做精装”前进了一大步。

为何是龙湖龙智造？为何是龙智精工？龙智精工与其他装配式选手又有何不同？

不同1：领先数字化能力，支撑像造汽车一样做精装的落地

应该说，数字化一直是龙智精工的底座。

龙智精工前端BIM设计、领先的数字化能力，也是“像造汽车一样做精装”模式的强大平台支撑。

过去4年里，龙湖将30余年打造的10余种业态产品搬上云端，沉淀为覆盖8个层级、超10万个的空间模块数据库。基于这个10万+的庞大产品模块库，龙湖自研了BIM协同平台，并用VR技术在项目开工前进行“ 虚拟点评”，将问题提前发现和修改。

这种通过将后端的实体建造痛点转移到前端解决，龙智精工使得整体设计变更率同比降低至少90%，实现了“前端多次设计校正，中后端一次做对”的流水线生产方式。

以前文提到的北京龙湖蓝海引擎产业园为例，在改造期间，项目搭建了建筑+机电+结构+幕墙+景观全量BIM模型，并根据数字模型指导装配式施工安装。正是基于BIM技术的加持，才得以实现11个月完成施工建造到交付入驻且节约变更成本超过2000万元，同时，还为后期维护提供了'立体图纸'和建造档案，把装修变成了'一站式'服务。

显然，这样的装修品质也更稳定。

不同2：6+N，是龙智精工全业态、一站式装配装修的1.0

通过对不同场景的解析，龙智精工提前在工厂实现了“6+N”核心模块和选装模块的设计与生产的工业化，即在一键出图基础上，一键清单驱动所有部品部件的预制化生产，而后实现现场的组装、安装和交付，这不仅是像造汽车一样的“工业化”玩法，更重要的是，6+N模块实现了全业态的设计施工一体化，实现了像造汽车一样精装的全程打通！

眼下的6+N只是1.0封装，未来不排除有2.0、3.0、N.0，但无论如何，这也意味着龙智精工未来装配式精装将进入“从1到N”的快速复制扩张阶段！

事实上，龙智精工6+N模块封装，与日本住宅产业化的部品标准化也是异曲同工。

比如日本1974 年开始实施 BL 部品制度（优良部品认证制度），也给出了精装修通用部件的最低标准；而1990年，日本更是全面推行“部件化、工业化”精装修生产方式。

不同3：龙湖五大航道协同，天然延长精装的服务链条

散是满天星，聚是“一个龙湖”。

龙湖不仅仅多年是中国地产开发航道的TOP10选手，更重要的是龙湖还是地产相关多元空间建造运营的“佼佼者”。

龙湖围绕地产上下游布局了“地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造”等五大航道。这五大航道也共同形成了“航道协同、资源互通、能力共享和规模效应。”

比如相对传统装修选手，作为龙湖龙智造五大业务飞轮之一的龙智精工一出身，先天就自带“地产开发的甲方思维，拥有商业、长租公寓、写字楼等的运营思维，以及拥有智慧物业的服务思维”，自然而然的具有装配式装修前中后“一站式”的视野、认知和交付能力。

不仅如此，五大航道联合作战，天然延长了装配式装修的服务链条。

就在2024年6月龙湖与小米集团的华东总部公寓战略合作中，老潘就看到龙湖多航道全方位服务小米集团的案例。即

• 龙智精工，提供EPC装配式精装服务

• 龙湖逍遥洲资管旗下的冠寓品牌，负责提供高品质公寓运营服务

• 龙湖智创生活，为小米公寓提供智慧物业服务

小米华东总部公寓

此外，背靠龙湖集团，龙智精工能实现部品材料集采的“优成本”。

即龙湖五大航道业务量巨大，这意味着龙湖在原材料采购、装配式部品采购等拥有更大话语权，能实现比传统装修企业更有竞争力的集采成本。

小 结

的确，中国低效、高污、落后的装修行业，该变革了！

传统装修行业几十年的“大行业、小企业”格局也阻碍了行业的变革升华，整个家装市场 TOP5企业市占率仅占 1.2%。这也表明家装行业虽然市场庞大，但竞争格局分散，小而散特点突出，行业大而不强。

以龙智精工为代表的装配式装修，由于摆脱了传统劳动密集型，大规模依赖农民工施工作业的瓶颈，凭借标准化部品（6+N）底座、凭借产业化、工业化、数智化的高效生产方式，有望实现行业效率和产能显著提升，有望提升装修行业的集中度，也势必加速装配式行业的新一轮进化。

像“造汽车一样”做精装

龙湖，又走在了前面！

延伸阅读：

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