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试论推进保障房走产业化道路

2013年06月26日

保障性住房是国家为解决中低收入者的居住问题而提出的，指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。而住宅产业化是指让住宅融入社会化大生产，采用连续化、标准化、集团化、规模化、一体化、机械化方式进行住宅生产与营销的生产组织模式。这二者之间粗看似乎没有什么关系，但笔者通过长期的研究和思索，对保障性住房建设和产业化发展的关系有一些深入的认识。

　　保障性住房与住宅产业化结合的思辨过程

　　我国正在研究制定保障性住房的建设标准，其中将规定保障性住房建设的规划选址、面积功能、装修环境等指标的限定范围，下一步实施时，规划师和设计师要按照要求进行设计。而既然限定要求有了，何不在这个限定的框架下，设计出若干个最佳的户型和组合，然后将其标准化，形成系列化、定型化的产品，然后按照最终产品进行组件、部品的标准化、系列化设计，然后再对这些组件、部品组织专业化、工业化的生产和社会化的配套供应，还要对产品的研发、设计、建设、物业管理等建立一体化的生产组织体系并对整个建设过程进行科学的组织管理，此外还有示范项目建设、基地建设、产品认证、性能认定……这不就是我们讲的住宅产业化吗？

　　由此，保障性住房建设与住宅产业化走到一起来了！

　　对保障房建设和住宅产业化关系的认识

　　1.保障性住房建设给住宅产业化一个绝佳的发展机会

　　住宅产业化提出、发展到现在有十多年时间了，在住房市场化、商品化大潮中，在用户要求个性化和产品标准化的困惑犹疑中，住宅产业化艰难前行，在住宅质量和性能提高上取得了一些成绩，但在标准化和工业化方面一直没有太大突破。或许从国家宏观角度来看，住宅是否实现产业化，或者建筑业是否能实现工业化，这是行业发展问题，国家并不特别重视，只要能把房子建起来，满足质量和性能要求就行了。然而在国家把住房(尤其是保障性住房)建设提到前所未有高度大力发展的今天，我们迎来了一个绝佳的发展机遇。由于保障性住房的建设规模巨大、标准化程度较高，用户的个性化需求较低，刚好为住宅产业化提供了难得的市场机遇和发展空间。我们可以面向这个产品，把标准化、系列化、工业化的设计和生产方式应用进去，实现保障性住房的标准化、规模化、工业化生产。从欧美和香港的发展看，面向中低收入者的住宅产品很多都是工业化方式生产的，国际经验业已表明保障性住房是适合工业化、产业化的。

　　2.保障性住房建设需要住宅产业化

　　保障性住房是住宅中面积较小、档次不高的一种，按照现行的生产与管理方式进行建设是能够建成的。但同时现行住宅建设中存在的问题，如现场手工操作为主、质量不稳定、效率低、成本难以控制、安全性差、技术水平低等问题也会突出地显现出来。为防止将保障性住房建成劣质产品，应该引入产业化的生产管理方式，体现较高的技术含量和大批量、快速、高效的特点，并实现节能环保的要求。根据深圳万科公司的建筑工业化初步试验，采用工厂化方式后，施工失误率可以降低到0.01%，外墙与窗框结合部位渗透率为0.01%，施工周期缩短25%，现场技术工人减少60%，施工能耗减少20%，施工用水量、混凝土损耗、钢材损耗减少60%，木材损耗和施工垃圾、装修垃圾减少80%。由于保障性住房标准化程度较高而个性化需求较低且规模巨大，一旦实现规模生产，成本也会降到现有生产方式水平。因此，住宅产业化能够为保障性住房建设提供重要的技术支持，并成为住宅建设领域可持续发展的重要途径之一。

　　把住宅产业化的技术和生产管理方式应用于保障性住房不会降低住宅产业化的水平和形象，因为工业化的前提是标准化，和产品的档次没有太大关系，而保障性住房恰恰符合标准化的要求，因此可以将保障性住房作为住宅产业化的实验田推广应用，体现保障性住房建设的创新思路。要克服对工业化的怀疑、畏惧心理，坚定信心，积极推进。

　　对保障性住房产业化道路的基本设想1.组建保障性住房建设的组织体系

　　从中央到地方，建立保障性住房建设管理的组织体系，成立保障性住房建设管理的领导机构和工作实体。建议国家成立保障性住房建设管理中心，挂靠在住房和城乡建设部，各地方则成立类似日本住宅都市整备公团的实体，在政府指导下专业从事保障性住房的立项、前期、研究开发、规划设计、建设管理、物业管理等，防止由开发商承建导致失控的局面。