从2004年启动住宅产业化研究以来，万科集团在住宅产业化的道路上坚定前行了13年：从最开始的学习照搬日本的预制混凝土建筑，到研究推广适合中国国情的工业化建筑体系，并提出“提升质量，提升效率，减少对人工的依赖，减少环境污染”的核心理念。经过十余年历练，住宅产业化已成为万科特有的竞争力之一，近年正在研究采用干式装配法进行内装施工，以期将工业化理念贯穿房屋建造直至装修交付的全过程。

两提两减，不忘初心

——万科住宅产业化推进实践

Improvement and Reduction, Insistence on the Original Ideal: Vanke’s Practice on House Industrialization

撰文|谭宇昂

作者单位|万科企业股份有限公司

精彩摘录

2016年，万科集团在全国有约4000万㎡的项目开工，共交付21.4万套精装房，其中超过40%的房屋系采用住宅产业化的方式建造生产。之所以使用“生产”一词，因为“像造汽车一样造房子”的生产方式正是万科十多年追求的目标。这将是一条虽坎坷曲折，但前途光明，万科正在坚定前行的道路。

一、万科的住宅产业化发展历程

1　住宅产业化研究起源

早在2002年，在销售额尚处50亿级别时，万科就意识到要在保证质量的前提下进行规模化的复制，就必须进行产品标准化，从那时候起即开始对设计、产品、户型直至施工过程逐一分析论证，逐渐认识到要从建造方式开始革新。通过了解美国、欧洲、日本、新加坡等发达国家和地区先进的建筑工艺发展过程，万科决定选择近邻日本作为学习对象，原因在于日本的建筑工业化主要使用预制混凝土（Precast Concrete，PC）的结构体系，相较美国与欧洲的钢结构体系，预制混凝土结构更适合中国的实际情况与客户需求，并且日本建筑也充分考虑了抗震性能，PC结构在几次大地震中表现优异。

▲ 预制混凝土结构体系示意

2004年万科集团总部成立建筑研究中心，专门从事住宅产业化、建造技术的研究；2006年在东莞市松山湖建设住宅产业化研究基地，在基地建设了各种装配体系的实验楼；2007年获批“国家住宅产业化基地”资质。

2　由点到面的推进历程

推进住宅产业化并非一帆风顺，在产业链尚不完善的境况下，由实验楼起步到全国遍地开花历时逾八年，这一过程可以分为四个主要阶段。

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二、万科住宅产业化典范案例

深圳龙华保障性住房地块位于深圳市龙华扩展区，距离梅林关约2 km，地块编号为0008。项目地块呈长方形，用地面积5万余㎡，总建筑面积208 780.5 ㎡，容积率3.5，提供4 002户公共租赁房，并配套商业、邮局、社康中心、社区文化站、社区服务站、社区警务室等设施。项目由8栋25层和4栋24层高层住宅组成，住宅主体采用剪力墙结构。

▲ 深圳龙华保障性住房项目效果

1　项目应用的工业化技术

本工程采用预制混凝土外墙（PC外墙）、预制混凝土楼梯（PC楼梯）、预制混凝土叠合阳台（PC阳台）、预制轻质内隔墙工业化技术，并辅以大钢模的施工工艺建造，同时项目全部精装修交房。

项目在设计之初就充分考虑工业化全过程设计理念，设计全过程遵循以下原则：装配使用安全性、构件设计标准化、模具数量最少化、连接节点简单化、生产制作易控性、施工制作同步性、运输方便高效性、安装施工简单化、维护保养经济性。

规划采用12栋塔楼周边式布局，布局规整、紧凑，可实现施工塔吊转臂半径满足一台服务两栋的要求，塔吊利用率达3万㎡/台，有效降低了设备能耗，提高了设备使用效率；场地内消防环路可用作施工临时通道，既满足构件等的运输车辆的荷载要求，又减少了地下室整体结构成本的过多投入；规划还为每栋塔楼附近预留构件堆场，构件堆场避开主体地下室，避免了过量堆放对地下室结构产生破坏的风险，同时可显著地提高吊装效率。

▲ 施工塔吊布置

项目建筑设计充分考虑工业化因素，建筑平面规整，外墙无凹凸，立面开洞统一，避免了外墙构件的繁杂；标准开间采用模数化设计，户型在满足配比要求的前提下尽量统一，整个项目由三种户型构成，通过简单的复制、镜像组合方式达到重复率95%的标准层组合方式，力求外墙种类的最少化；立面面层采用涂料，预制的平整外墙最好地发挥了涂料的效果，也避免了因常规外墙基层开裂带来的效果上的破坏，此外也增加了涂料在立面形体及色彩划分上的灵活性。

▲ 预制构件布置

预制外墙板采用上端与结构主体框架梁连接固定的方式，结构抗震设计时，预制外墙按非结构构件考虑，整体分析计入预制外墙板及连接对结构整体刚度的影响。在多遇地震作用和设防烈度地震作用下，按弹性方法进行结构整体分析；罕遇地震作用下，按弹塑性方法进行结构整体分析。预制外墙板及其连接的抗震性能目标为：多遇地震下保持弹性；设防烈度地震下预制外墙不屈服，外墙连接钢筋弹性佳；罕遇地震下预制外墙顶缝剪力键不破坏，连接钢筋不屈服。

外墙拼接防水采用构造与材料防水相结合，为避免材料年久老化需更换的隐患，采用以构造防水为主（防排结合）的方式——竖直缝空腔构造排水，现浇混凝土构造防水；水平缝排水槽构造排水，反坎构造防水。

叠合阳台是预制和现浇混凝土相结合的一种较好结构形式，完成后具有与现浇阳台同等的结构受力性能，同时可节约模板，且底面光滑平整，无须二次抹灰，减少施工工序。叠合阳台与预制外墙在建筑外周围的运用，不仅提高了建筑外立面的品质，二者的结合还协调了建筑外立面装饰工程的统一进行。

本项目楼梯采用的梯段预制方式具有诸多优点：结构受力明确；模具加工简单，构件易生产；构件自重轻，利于现场施工；安装节点便捷，节点后期处理简单；安装灵活，对主体施工工期影响小；运输效率高等。

▲ 项目应用的工业化技术

2　先进施工工艺

项目除采用工业化的生产方式建造，还运用了大钢模、附着式升降脚手架（爬架）体系等先进施工工艺：大钢模施工工艺系国家推广的“建筑十项新技术”内容，是一套自成体系的成套技术，适应建筑工业化、机械化、高效、快捷、文明、节能、节材的现代化建设要求；爬架具有构造简单、操作方便、经济耐用、适用范围广等优点，其材料用量与建筑高度无关，仅与建筑周长有关，与传统外脚手架相比，爬架优势明显——用料少、用工少、功效高。

▲ 先进的施工工艺——爬架

▲ 先进的施工工艺——大钢模

3　效益分析

依据本项目工业化建造规模（按16万㎡计），在建造阶段预计本项目将为环保方面做出的贡献包括：节约标准煤约320 t、木材约160 m³、施工用水约5.4万t，减少施工垃圾约1 600 t。

三、集成干法内装的研究与应用

除了主体结构的装配化，内装的快速与干式施工也是万科一直在研究的课题。万科所有的住宅均以精装形式交付，而传统的装修牵涉拆、改及水电管线须现场排布等繁琐工序。数据统计表明，传统方式平均每户装修将产生约2 t的建筑垃圾。使用工业化方式建造的主体结构，精度得到了保障，误差由传统的cm级降至3～5 mm级，这为工业化的干法内装提供了可操作的基础，而主体建造采用工业化方式，装修采用干法内装的房屋，垃圾量可减少约95%。

……

四、结语

工业化建筑是实现住宅产业化的重要方式，而“提升质量，提升效率，减少对人工的依赖，减少环境污染”是其核心理念。通过上文分析可以看到，不论是主体结构采用PC建造，还是采用全砼外墙体系，或者金属模具替代木模板，都是为了实现“两提两减”。而内装的干法装修工艺，更是实现新一代建造工业化的核心体系。在这个过程中，技术研发与管理措施同等重要，万科只有坚定不移地走产业化推进之路，完善技术试验，注重经验积累，才能在新一轮住宅产业化革新浪潮中立于不败之地。

延伸阅读：

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[责任编辑：Susan]