第二是要推广精装修住宅产品。这是一个具有中国特色的话题。自从上个世纪九十年代住宅开始商品化，广大人民群众从单位分房买入自己拥有房产的新时代，再也不用住在千篇一律的公房里面的时候，自己改造、装修属于自己的房产的积极性被极大地激发出来了。家家户户拧着劲地比赛，家家装修得像是酒店、宾馆。各种建材市场、家装游击队应运而生。框架结构以其空间灵活性、毛坯房以其经济性绝对占领了商品房市场。这种家家自己搞装修带来了非常严重的社会问题。首先这种生产方式形不成规模经济，粗放式经营管理，生产效率极地，浪费了大量的社会资源，包括业主的时间和精力。第二，室内隔墙、楼板的拆改造成大量的建筑垃圾，同样是浪费社会资源。第三，部分业主无所顾忌的拆改对住宅建筑的结构造成危害，影响居住者的安全使用。最后，入住时间的不同造成，小区内装修工程持续时间很长，无法形成安静、干净的居住环境。现在我们我们要走工业住宅的道路的话，毛坯房会带来更大的障碍。

   工业化住宅的特点是在工厂里面集成了结构、分隔、围护、水电、设备系统，至少是预留了各种设备设施的接入条件，如果是毛坯售房或这是半装修售房，预留条件就不能满足形形色色的住户的需求，预留条件不能满足业主要求时又不具备业主进行自行装修、改装管线设备的条件。所以在国外购买工业化住宅的客户都是中等或者偏低收入的居民，对个性化的需求不是要求太高。而国内出现的倾向是，白领阶层因为没有时间和精力去自己做装修，同时白领的大部分时间是在办公室度过，住宅不就是个“窝”嘛，所以，这部分人群需要负责人的开发商提供质量有保证但不一定是非常具有个性化的精装修房。这种现象越是在大都市就越突出。前年上海万科曾经在假日风景做过试验，同样的两栋高层住宅，一栋是毛坯房，一栋是精装修房，精装修房在毛坯房的售价上面增加装修成本价，两者的市场欢迎度和销售速度明显不同，基本上是精装修房销售完了，毛坯房才卖得动。还有我们课题研究合作方的一位女职员，非常希望购买万科新里城项目，但是因为新里城是毛坯房，她无可奈何地买了马路对面的其他开发商的房子。看来这个前提条件基本趋于成熟了。

   如果确定具备了这两个前提条件，就看看我们采用什么技术来生产制造这种工业化的住宅了，接下来我谈谈技术方案的选择。

  技术方向的选择

   纵观发达国家的工业化住宅建造技术，不外乎以下三种体系：PC、木和LGS，其中PC（Precast Concrete）是预制混凝土结构体系，而LGS（Light Gauge Steel）是轻型钢结构体系，简称轻钢结构。

   在美国，大部分住宅和联体别墅都是木制的，但木质结构有许多缺陷，包括防火、防潮和防虫等，因此美国建筑商一直都在寻找木材的替代品。而中国的森林资源和木材储备都十分有限，中国的人口也非常多，如果采用木结构建筑，中国将会长久依赖于进口木材。同时，这种对木材的消费还会对全球森林资源造成无法想象的破坏。所以木结构是不适合中国住宅产业化的发展的。

   美国建筑商认为，轻钢（LGS）结构体系是他们替代木结构体系的最好选择。轻型钢材是用0.5mm到2mm厚的薄钢板外表镀锌制成，这种材料看起来有点像木结构的“龙骨”，但是以这种比龙骨还要薄的压型材料作主体结构可以造出从单层到9层高的建筑物。同时，薄钢板被轧成美国建筑木材的形状，所以人们可以用建造木结构建筑的方法来建造轻型钢材结构建筑。唯一的不同点是两者的节点：木结构建筑是用钉子连接的，而轻型钢结构建筑用的是螺栓（或自攻螺钉）。不过，采用轻钢结构建造的房子大多是低层（1－3层）的独立住宅（别墅），虽然最多可以建造多达9层的住宅建筑，但从建造技术和建造成本上来看都是不经济的。而我国人口众多，土地资源紧张，更适合于建造多高层和高层的住宅，以利于节约建设用地。国家早就三令五申，严格控制别墅用地的审批。这也是早在2004年就已经编制完成的“低层轻钢住宅建筑设计规范”迟迟没有颁布执行的原因。所以，这种仅适合低层住宅的建筑体系在我国没有用武之地。其实，还有一个更重要的原因，市场不接受，老百姓不认可这种轻质的房子，他花了毕生的积蓄，希望买到手的房子是沉甸甸的、实实在在的，就像传统的砖结构建筑一样。这也是为什么现浇钢筋混凝土结构的建筑取代砖建筑的时候就没有这么难的原因，其属性接近。

   现在只剩下PC结构了。PC（预制钢筋混凝土）是在RC（现浇钢筋混凝土）的基础上发展起来的，只不过将一部分现场浇筑的工作量转移到工厂里面罢了，对于建造者来说只是生产方式的改变，而对居住者来说，其基本属性以及给居住者的感觉并没有改变。所以居住者不存在能不能接受的问题。

   实际上市场问题是最大的问题，它决定着一个行业、一个产业的兴与亡。我们认为，发展PC住宅产业是中国住宅产业化最能够行得通的道路之一。